Avez-vous songé à encaisser des revenus locatifs immobiliers en investissant à crédit et sans apport personnel ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont d’excellents supports vous permettant d’atteindre ces objectifs sans effort et en bénéficiant d’un excellent rendement final. Lorsque vous financez vos parts à crédit, sachez toutefois que votre banquier pourrait avoir recours à leur nantissement.
Le nantissement : une garantie supplémentaire
Dès lors que vous souscrivez à n’importe quel prêt (immobilier, à la consommation), vous devez généralement avoir contracté une assurance qui garantit le remboursement en cas de décès. Mais il se pourrait également que votre banquier procède à un nantissement des parts des SCPI que vous financez à crédit. En d’autres termes, vous disposez toujours de la jouissance des dividendes et restez propriétaire de vos parts. Cependant, vous ne pourrez les revendre avant d’avoir remboursé l’intégralité de vos dettes, c’est-à-dire que le nantissement prend effet pendant une durée de 10 ans à 15 ans.
Quelles sont les précautions à prendre ?
Assurez-vous que votre SCPI dégage les meilleures performances pendant toute la durée du prêt afin d’éviter d’avoir à la revendre. Pour cela, songez à réaliser les simulations préalables et à anticiper les possibles cas de figure afin de ne pas être pris au dépourvu en cas de mauvaise conjoncture, ce qui vous met dans l’obligation de revendre vos parts. Cette option ne sera donc pas envisageable en cas de nantissement, sauf accord de votre banquier.
Afin d’estimer la résilience de votre SCPI, intéressez-vous à plusieurs facteurs :
- la composition de son patrimoine, de ses locataires
- l’évolution et la croissance de son parc immobilier
- sa capitalisation
- les fréquences de revalorisation des parts, signe que la SCPI est en bonne santé et a pris un bon départ. Attention toutefois, car cette revalorisation repose sur l’expertise immobilière annuelle, et de nouvelles exigences sont à prendre en compte après la crise sanitaire 2020 et les mutations qui l’accompagnent
- la capacité à dégager des réserves qui représentent un matelas de sécurité en cas de période de turbulence
- l’historique de la SCPI et ses stratégies déployées dans le passé, en période de crise
- son taux de rendement interne (TRI)
- et de manière globale, son succès, de même que son positionnement sur le marché par rapport à l’offre et à la demande
La levée du nantissement
Ce n’est que lorsque vous aurez honoré la totalité de vos dettes que votre banquier procédera à la levée du nantissement. Dans ce cas, vous retrouverez la pleine propriété de vos parts et pourrez librement les revendre, les céder ou les échanger si vous le souhaitez.
Pourquoi investir à crédit ?
L’avantage avec les SCPI, c’est la flexibilité qu’elles offrent, notamment par rapport à votre stratégie d'acquisition. Vous pouvez en effet choisir le financement cash, si vous disposez de suffisamment de fonds et d’une trésorerie supplémentaire pour faire face aux mauvais jours.
Cependant, opter pour le financement à crédit vous fait profiter de multiples points forts, à savoir la jouissance de l’effet de levier et la possibilité de défiscaliser grâce à la déduction des frais d’intérêt. Avec l’effet de levier, vous acquérez vos parts sans fonds propres, vous vous servez des dividendes encaissés pour vous acquitter de vos mensualités et vous ne tablez que sur un minimum d’effort d’épargne. De plus, les rendements des SCPI sont encore nettement supérieurs à ceux des taux bancaires, malgré leur légère remontée depuis la seconde moitié du second semestre 2022.
L’effet de levier augmente votre capacité d’endettement, surtout si vous êtes encore jeune, sachant que la durée du prêt est de 10 ans à 15 ans.
