Les résidences étudiantes se modernisent au fil des nouvelles attentes des jeunes locataires, tandis que la demande demeure omniprésente. Si ces logements nouvelle génération ont privilégié les grandes métropoles étudiantes, nombreuses sont, aujourd’hui, celles qui sortent de terre dans les villes moyennes afin de répondre davantage à la pression locative.
Ces produits d’investissement dans la pierre sont des valeurs sûres, et la rentabilité demeure au rendez-vous. C’est ce que nous décortiquerons dans cet article, suivi de la fiscalité qui en est rattachée.
Un placement rassurant en tout temps
Les résidences étudiantes sont de la pierre, du solide, du tangible et elles rassurent, car leur rentabilité est indifférente des conjonctures. c’est ce qu’elles ont d’ailleurs prouvé au cours de l’année pandémique 2020, pendant laquelle une partie des étudiants locaux sont retournés au domicile parental, avec la mise en place des cours en distanciel.
Toujours est-il que la majorité d’entre eux, de même que les étudiants étrangers ont continué à occuper leurs appartements en prévision de la reprise des cours en présentiel, étant conscients de la difficulté à se loger une fois la situation revenue à la normale.
Ce trou d’air n’a d’ailleurs été que de courte durée, tandis que les investisseurs ont continué à percevoir leurs revenus locatifs. Ces derniers proviennent en effet du gestionnaire de résidence, conformément aux termes du bail commercial conclu et ce, indépendamment du taux d’occupation et du taux de recouvrement des loyers.
Un rendement de plus de 4% par an
Les rendements sont particulièrement intéressants, car de l’ordre de plus de 4% par an. Ces performances résultent de tous les atouts de la location meublée. Rappelons en effet que ces résidences avec services sont louées meublées, équipées et entièrement sécurisées.
À cela s’ajoutent les plus qui font leur principal attrait auprès des étudiants et qui sont à l’origine de la forte demande, de même que du taux de remplissage très élevé, ce qui joue sur le rendement locatif. Ces plus sont l’accès à diverses prestations (ménage, laverie, blanchisserie, petit-déjeuner, restaurant). La mise à disposition de salles de sport, de remise en forme, d’espace collectif pour interagir entre étudiants fait aussi partie des points forts de ces logements avant-gardistes.
La résidence étudiante est perçue comme étant la transition la plus épanouissante pour les jeunes, entre la vie au sein du domicile parental et le futur en solo, une fois qu’il aura intégré la vie active par exemple. Cette socialisation n’est possible qu’au sein d’une résidence étudiante et non dans un logement classique loué meublé. D’où la préférence particulière des jeunes, et même des parents également, pour loger dans ces résidences aux multiples facettes, ce qui explique la hausse des demandes. La réservation d’un appartement est même réalisée plusieurs mois à l’avance, et les taux d’occupation affichent très rapidement les 100%.
Quelle fiscalité pour l’investisseur ?
Si vous faites l’acquisition d’un appartement au sein d’une résidence étudiante, vous encaissez des loyers certes, mais qui appartiennent plutôt à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes donc fiscalisé au même titre qu’un micro entrepreneur, et jouissez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Notons au passage que vous devez enregistrer votre activité auprès du greffe du Tribunal de commerce ou du Centre de formalité des entreprises (CFE).
Ce statut de LMNP vous ouvre droit à deux régimes optionnels :
- le micro BIC pour bénéficier d’un abattement de 50% sur votre assiette imposable, en plus de la possibilité de défiscaliser éventuellement via le dispositif Censi-Bouvard
- le réel d’imposition pour tirer profit de la déduction des charges et des amortissements, de même que la récupération de la TVA
